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冯倩律师 冯倩律师具备近10年北京市法院系统工作经验,先后在审判业务部门、综合行政部门担任书记员、助理审判员工作,并担任过审判委员会秘书。擅于分析各类案件的诉讼风险,参与处理过多起重大敏感类案件的审查调研工作。撰写的司法... 详细>>

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律师姓名:冯倩律师

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认购书是商品房买卖合同吗?

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

由此可见:

第一,只要商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第二,如果商品房的认购协议并未具体约定商品房买卖合同的内容,而是以未来订立商品房买卖合同为约定的内容的,为商品房买卖合同之预约,即其与商品房买卖合同之间,为预约本约的关系。预约是指约定将来订立一定合同的合同,预约以订立本约为合同义务。本约是指通过履行预约而订立的合同。

这表明:

1认购书商品房买卖合同为两个合同。后者(本约)的订立,意味着前者(预约)的履行;反之,后者(本约)没有订立,意味着前者(预约)没有履行。构成违约的,应承担违反认购书的违约责任。
2)认购书的效力独立于商品房买卖合同的效力,不因没有预售许可证而无效。

3)那么出卖人通过认购方式向买受人收受定金(认购金)作为订立商品房买卖合同担保的,定金有效。是否适用定金罚则,有两种可能:

第一,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,该方当事人构成认购书上的违约,应当适用定金罚则,即交付定金一方违约的,丧失定金;接受定金一方违约的,双倍返还定金。第二,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,这种行为不构成违约,因此不适用定金罚则,出卖人应将定金(非双倍)返还买受人。

        因此,房屋认购书是否为商品房买卖合同,要以认购书的内容确定。



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